Boletim Informativo Nº 54 — Os impactos negativos da crise pandêmica no equilíbrio contratual dos contratos de Locação

Os impactos negativos da crise pandêmica no equilíbrio contratual dos contratos de Locação

Tiago Miquelin da Costa Direito Empresarial e Propriedade Intelectual

Os impactos negativos da crise pandêmica no equilíbrio contratual dos contratos de Locação

Durante o atual período de pandemia, com o fechamento forçado de estabelecimentos e fábricas, com a diminuição das vendas, com a restrição à circulação de pessoas, com a falta de segurança de jurídica por parte do estado, e ainda, com o caos político instaurado no país, todas as famílias e empresas acabam tendo seus planos de vida – financeiros e pessoais – completamente modificados. Não obstante, é evidente que, em grande parte dos casos, o impacto econômico negativo da pandemia sofrido pelos cidadãos acarretará a falta de cumprimento de muitas obrigações, principalmente as de maior custo, como no caso do pagamento de aluguéis. Com isso, entra em cena o Direito e a sua função social maior de controle e equilíbrio das relações sociais. Nesse sentido, considera-se que os contratos de locação são negócios jurídicos e geram obrigações; logo, estão dentro do escopo de aplicação da Teoria da Imprevisão e da Resolução por onerosidade excessiva. Conforme previsto nos dispositivos presentes nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil de 2002, é possível a resolução ou revisão contratual por onerosidade excessiva quando, em razão da alteração imprevisível das circunstâncias fáticas a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra. Desse modo, a correta aplicação dos institutos da Teoria de imprevisão e da Resolução por Onerosidade Excessiva, presentes em nosso ordenamento, se faz necessária para o efetivo equilíbrio social-econômico do contrato. Entretanto, é imperioso se atentar para não fazer interpretações e considerações genéricas, quaisquer que sejam. Por esse motivo, nos casos concretos, todas as circunstâncias relevantes devem ser cuidadosamente consideradas. Ademais, atualmente a medida estatal mais discutida e que visa conferir maior segurança jurídica a esse tipo de situação se trata do PL 1.179/2020 – cujo texto final aguarda sanção presidencial, e visa suspender temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil. A versão inicial do PL também permitia que locatários residenciais suspendessem, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de outubro, valendo-se para os inquilinos que fossem demitidos ou tivessem redução da carga horária ou da remuneração. Entretanto, esse trecho foi retirado do projeto. Em adição, se faz importante ressaltar que ainda não existe nada na lei que obrigue o locador a deixar de cobrar ou alterar o valor do aluguel. Outrossim, em razão da atual realidade do sistema judiciário brasileiro, e sua consequente insegurança jurídica, é recomendável a negociação extrajudicial entre inquilino e proprietário, para fins de alteração — ainda que temporária — do valor do aluguel, por meio da ferramenta jurídica obrigacional da novação objetiva, prevista no artigo 360, I do Código Civil de 2002. Essa ferramenta consiste na criação de uma nova obrigação, que será negociada entre as partes, que devem entrar em acordo sobre extinguir uma obrigação anterior e substituí-la por uma nova, com objeto diverso, sem necessidade de intervenção do juiz. Por fim, é claro que na crise (como também em qualquer outro momento) é imperativo que o comportamento das partes e a execução das obrigações contratuais se dê conforme a boa-fé (art. 133 do Código Civil de 2002), com estrito cumprimento dos deveres ou obrigações acessórios que preservam e garantem a finalidade do contrato.

27 de maio de 2020 Bien Sûr Tiago Miquelin da Costa